PostHeaderIcon Loi Demessine

La loi Demessine en quelques mots :

  • Ce dispositif fiscal vous permet de réduire vos impôts de 25 % du prix d’achat du bien et de récupérer la TVA sur 6 ans.

  • Le bien doit faire partie d’une résidence de tourisme classée dans une Zone de Revitalisation Rurale (ZRR) .

  • Vous pouvez bénéficier du logement jusqu’à 8 semaines par an et transmettre aux enfants le patrimoine créé.

  • Grâce à l’effet de levier du crédit immobilier la banque peut financer la totalité de votre projet et vous pouvez économiser jusqu’à 12 500 € d’impôts pour un célibataire et 25 000 € pour un couple.

Avantage : Les loyers sont garantis pendant toute la durée du bail commercial (9 ans).

De façon plus détaillée :

Dans le cas des logements neufs ou en état futur d’achèvement acheté entre le 1er janvier 1999, le bien doit être situé soit dans :

  • une résidence de tourisme classée dans une Zone de Revitalisation Rurale (ZRR) ;

  • une résidence de tourisme inscrite sur la liste des zones concernées par l’objectif n° 2 prévue à l’article 4 du règlement (CE) n° 1260/1999 du Conseil du 21 juin 1999, autre qu’une zone de revitalisation rurale précitée, portant dispositions générales sur les fonds structurels, à l’exclusion des communes situées dans des agglomérations de plus de 5 000 habitants ;

  • une résidence de tourisme classée et située dans le périmètre d’intervention d’un établissement public. Ce dernier est chargé de l’aménagement d’une agglomération nouvelle créée en application de la loi n° 70-610 du 10 juillet 1970 et tend à développer de nouvelles agglomérations comme Cergy-Pontoise, Marne-la-Vallée-Val-Maubué, Saint-Quentin-en-Yvelines, Nord-Ouest des Rives de l’Etang de Berre, l’Isle d’Abeau, Le Vaudreuil, de même que Evry, Grand-Melun, Sénart-Villeneuve, Rougeau-Sénart.

Les logements achevés avant le 1er janvier 1989 à réhabiliter (travaux de reconstruction, d’agrandissement, de réparation ou d’amélioration effectués entre le 1er janvier 2005 et le 31 décembre 2010) peuvent également bénéficier d’une réduction d’impôt.

La réduction d’impôt s’applique par dérogation aux logements situés dans les stations classées ZRR (en application des articles L. 2231-1 et suivants du code général des collectivités territoriales) et dans les communes touristiques dont la liste est fixée par décret.

La réduction d’impôt escomptée s’applique sur :

  • les dépenses afférentes à un logement destiné à la location faisant partie d’une résidence de tourisme classée dans une zone de revitalisation rurale ou dans une zone, autre qu’une zone de revitalisation rurale, inscrite sur la liste pour la France des zones concernées par l’objectif n° 2 (prévue à l’article 4 du règlement (CE) n° 1260/1999 du Conseil, du 21 juin 1999, portant dispositions générales sur les fonds structurels, à l’exclusion des communes situées dans des agglomérations de plus de 5 000 habitants). Les loyers perçus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers ;
  • les dépenses afférentes à un logement destiné à la location faisant partie d’un village résidentiel de tourisme classé inclus dans le périmètre d’une opération de réhabilitation de l’immobilier de loisir (définie à l’article L. 318-5 du code de l’urbanisme). Ce logement dit avoir été achevé avant le 1er janvier 1989 et les revenus locatifs perçus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers ;
  • les dépenses afférentes à un logement situé dans une des zones mentionnée ci-dessus devant être achevé avant le 1er janvier 1989 et destiné à la location meublée touristique (au sens de l’arrêté du 28 décembre 1976).
    Quelque soit le cas, le logement est géré par un exploitant selon un bail commercial établit pour 9 ans qui garantit au propriétaire la perception de loyers pendant toute cette durée.

La Loi Demessine présente 3 avantages fiscaux :

  • vous gagnez jusqu’à 25 000 € pour un couple et 12 500 € pour un célibataire (25 % des dépenses plafonnées à 100 000 € pour un couple et 50 000 € pour un célibataire) de votre investissement sous forme de réduction directe de votre impôt. Le montant de la réduction est de 25 % du montant de l’acquisition HT si le logement est neuf, et varie de 20 à 40 % s’il est à réhabiliter. Cette réduction est étalée sur 6 ans, soit 4 166 € max par an pour un couple.
  • vous récupérez la TVA payée dès que vous avez perçu 3 mois de loyers sous forme d’un chèque du Trésor Public. Par exemple, vous avez acheté votre bien 119 600 € TTC répartis en 100 000 € HT et 19,6 % de TVA. Vous récupérez 19 600 € soit 16,4 % du montant total. Cela signifie que vous devenez propriétaire d’un logement financé à hauteur de 41,4 % (25 % + 16,4 %) par l’Etat
  • vous déduisez de vos revenus locatifs les charges liées à l’acquisition du bien.

Ces charges concernent :

  • les intérêts et les frais d’emprunt (par exemple les frais de dossier). C’est pour cette raison qu’il est conseillé de recourir à un financement total auprès de votre établissement financier (Découvrez la meilleure solution de financement pour votre projet) ;
  • les dépenses d’amélioration pour les logements dans la mesure où ils apportent un confort nouveau dans le local d’habitation sans modifier la consistance général du local ;
  • les dépenses d’entretien et de réparation, si les travaux visent à conserver le local en bon état sans en modifier la structure. Les dépenses normalement acquittées pour le locataire restent à la charge du propriétaire mais sont déductibles si elles facilitent la relocation du bien ;
  • toutes les primes d’assurance se rapportant aux biens loués ;
  • les frais de gestion tels que les provisions pour charges de copropriété, les indemnités d’éviction et de relogement, les frais de procédure, les rémunérations des gardiens ou concierges, les frais de rémunérations, honoraires et commissions versés à un tiers pour la gestion des immeubles, les frais téléphoniques, de correspondance, de déplacement, d’acquisition d’outillage, de matériel de bureau, informatique, cotisations, redevances, frais d’enregistrement des baux ;
  • les impôts et taxes perçus au titre des collectivités locales : taxe foncière, etc.

Si l’ensemble de ces charges est supérieur au montant des loyers perçus, vous êtes en situation de déficit foncier. D’une part, vous ne payez pas d’impôts liés à ces revenus locatifs et d’autre part vous pouvez déduire de votre revenu salarié le montant de ce déficit dans la limite de 10 700 €. Si le déficit crée est supérieur à cette limite de 10 700 € vous avez la possibilité de les déduire les années suivantes, et ce pendant 10 ans.

Si votre situation professionnelle est stable et votre capacité d’endettement inférieure à 30 % avant l’opération la banque peut vous financez la totalité du projet (montant du bien, frais de notaire, de garantie, de dossier, etc.). Le locataire rembourse la majorité du prêt (environ 50 %), l’Etat rembourse l’autre grosse partie (41,4 %). Votre effort d’épargne mensuel est donc très faible.

Tout au long des 9 années de location vous pouvez profiter du logement avec votre famille jusqu’à 8 semaines par an. A la fin du prêt vous disposez d’un patrimoine que vous pouvez vendre, conserver pour vous créer des revenus complémentaires ou utiliser comme résidence secondaire.

L’amortissement débute le jour de la signature si le bien est déjà construit ou le jour de l’achèvement s’il est en construction. La première année est calculée au prorata temporis.

La loi Demessine en ZRR vous concerne-t-elle ?

Si vous êtes une personne physique ou une SCI (société civile immobilière) de gestion soumise à l’impôt sur le revenu imposées entre 2 000 et 4 000 € par an, la loi Demessine vous concerne. Si vous aimez les vacances à la montagne, à la mer ou à la campagne ce régime fiscal vous convient d’autant plus puisque vous pouvez en profiter 2 mois par an.

Bon à savoir : comme le dispositif Scellier, l’économie d’impôt réalisée ne dépend pas de votre Tranche Marginale d’Imposition (TMI), mais seulement du montant du bien acheté. En effet, le dispositif fiscal mis en place par la loi Demessine prévoit une réduction d’impôt qui s’impute non pas après l’abattement de 10 % sur les revenus déclarés mais directement sur le montant d’impôt à payer.

Exemple :

Vous et votre femme achetez un bien immobilier en Vente en Etat Futur d’Achèvement (VEFA) situé dans une Zone de Revitalisation Rurale (ZRR) pour un montant total de 150 000 €. L’Etat vous rembourse au bout des 3 premiers mois de location la TVA qui s’élève à 16,4 % du montant du bien, soit 24 600 €. Vous financez ce projet en totalité par un prêt immobilier dont la mensualité est de 845 € par mois (TEG de 5 %). Les loyers que vous percevez par le gérant s’évaluent à 392 € par mois. L’économie d’impôt réalisée est maximale, c’est-à-dire 25 000 € (25 % du montant HT du bien, plafonné à 25 000 € pour un couple) soit 347 € par mois pendant 6 années. Votre effort d’épargne se calcule sur la différence entre la mensualité du prêt, les loyers versés par le gérant et l’économie d’impôt réalisée soit 106 € par mois.

Montant Total Acquisition  : 150 000 €
Dont TVA  : 24 600 €
Apport personnel : 0 €
Mensualité du prêt  : 845 € par mois
Loyers garantis versés par le gérant : 392 €
Économie d’impôt mensuelle sur 6 ans : 347 €
Effort d’épargne mensuel  : 106 €

Nos conseils pour réussir votre investissement en ZRR

Meilleur sera l’emplacement de votre logement, meilleure sera la rentabilité de votre investissement. Qu’est-ce qu’un bon emplacement pour votre appartement ? Plusieurs critères peuvent vous permettre de l’évaluer :

  • une zone où la demande locative est forte : appelez des agences immobilières qui ont des biens à louer là où l’on vous a fait des propositions. Faites-vous passer pour un locataire et écoutez la réponse des agents immobiliers. S’ils ont de nombreuses offres à vous présenter, cela peut signifier que la demande est faible et vice-versa ;
  • une proximité des infrastructures et attraits touristiques : si vous souhaitez acheter à la montagne, vérifiez que votre appartement est proche des pistes de ski. Si vous souhaitez acheter à la mer, vérifiez que votre appartement est proche de la plage. Enfin, si vous souhaitez acheter à la campagne, vérifier que votre appartement est proche des petits commerces (boulangerie, école, La Poste…) ou des transports (bus, train, autoroute…) ;
  • un quartier recherché : les raisons peuvent être multiples (vue, commodités, commerces, transports, etc.). Prenez le temps de parcourir la ville à la recherche des quartiers prisés ou en développement. Si le bien que l’on vous propose est proche de ce type de quartier, votre capacité de revente à terme sera meilleure.

La cohérence du prix qui vous est offert avec celui du marché ne doit pas être sous-estimée. Même si acheter dans le neuf est souvent plus cher que dans l’ancien, votre prix d’achat doit correspondre au prix du marché, pour un bien similaire dans le même quartier. C’est un facteur important dans la réussite de votre projet si vous souhaitez le revendre.

La faculté de résider sans frais dans l’appartement acheté est un avantage en nature non négligeable. Il serait dommage de ne pas l’utiliser. Aussi, nous conseillons particulièrement ce type de régime fiscal aux familles passionnées de ski, de plage ou de campagne. Ce type d’investissement immobilier vise aussi les personnes souhaitant acquérir une résidence secondaire neuve.

 
Simulateurs