PostHeaderIcon Loi Girardin

Jusqu’à 25 000 € de Réduction d’impôts !

  • La loi Girardin est un dispositif d’investissement locatif défiscalisé pour les logements neufs dans les DOM-TOM (départements et territoires d’outre-mer).
  • Le logement peut servir de résidence principale pour l’investisseur (qui doit alors occuper le logement pendant 5 ans minimum) ou peut être loué à titre de résidence principale pendant 6 ans minimum.
  • En cas de location en secteur libre, la réduction d’impôt s’élève à 40 % du prix de revient du logement pendant 5 ans, soit 8 % par an, plafonnée à 25 000 € par an plus 10 % du revenu. La réduction est portée à 50 % dans le secteur intermédiaire, où les loyers sont plafonnés.
  • Le dispositif convient à tous les contribuables dont le montant d’impôt à payer est supérieur à 8 000 € par an.

Avantages : les logements situés en zone urbaine sensible bénéficient d’un bonus supplémentaire de 10 % de déduction et ceux dotés d’un équipement de production d’énergie renouvelable (capteurs solaires par exemple) peuvent permettre de bénéficier d’une majoration de la réduction d’impôt de 4 % sur 5 ans.

Les biens immobiliers concernés par la loi Girardin

La loi Girardin s’applique aux investissements réalisés dans le neuf dans les DOM-TOM (départements et territoires d’outre-mer), c’est-à-dire en Martinique, Guadeloupe, à la Réunion, en Guyane, à Mayotte, Saint Pierre et Miquelon, en Nouvelle Calédonie, Polynésie française, à Wallis et Futuna et dans les Terres australes et antarctiques françaises. En pratique, il s’agit surtout de la Martinique, la Guadeloupe, la Réunion, Tahiti et de la Nouvelle-Calédonie. Attention : vous pouvez réaliser cet investissement au titre de votre propre résidence principale. Si vous y habitez pendant au moins 5 ans, vous bénéficierez d’une réduction d’impôt de 25 % du montant du prix d’achat sur 10 ans, soit 2,5 % par an, plafonné à 2 058 € hors taxes par mètre carré habitable.

Attention : le 19 novembre 2008, les députés ont adopté un amendement plafonnant le cumul des différentes réductions d’impôt à 25 000 euros plus 10% des revenus du contribuable concerné. Ce plafonnement ne touchera au final que les très hauts revenus. Une personne seule gagnant 140 000 euros (environ 38 000 euros d’impôts) et un couple 180 000 euros par an (environ 41 000 euros d’impôts) pourront ainsi toujours s’exonérer totalement d’impôts.

Si jusqu’à le contribuable pouvait défiscaliser sans limitation de montant, cet avantage fiscal sera désormais limité à 40 000 euros net de rétrocession ou à 15 % du revenu brut de rétrocession. Ces plafonds restent cependant élevés pour la majorité des investisseurs.

Les conditions de location

Vous devez louer le logement nu à titre de résidence principale pour le locataire. Cette location doit intervenir dans les 6 mois suivant la livraison du bien. Lors de la signature du contrat de réservation, vous devez choisir de le louer en secteur libre ou en secteur intermédiaire.

  • en secteur libre, vous n’avez ni plafonds de loyers ni plafonds de ressources du locataire à respecter et vous devez louer votre bien durant 6 années. Attention, vous ne pouvez pas louer à un membre de votre foyer fiscal. En contrepartie, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt égale à 40 % du prix de revient du bien, soit 8 % chaque année pendant cinq ans ;
  • en secteur intermédiaire, vous bénéficiez d’un avantage fiscal supérieur (50 % du prix de revient, toujours dans la limite de 2 058 € hors taxes par mètre carré habitable) mais vous devez respecter un plafond de loyers charges non comprises de 145 €/m² pour 2008 dans les DOM (département d’outre-mer) et Mayotte, et de 180 €/m² à Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle Calédonie, en Polynésie française, dans les îles Wallis et Futuna et les terres australes et antarctiques françaises.

Vous devez aussi respecter des plafonds de ressources pour le locataire :

 

DOM et Mayotte

Polynésie française, Nouvelle Calédonie, Wallis et Futuna, terres australes et antarctiques françaises et Saint-Pierre-et-Miquelon

Personne seule

27 781 €

26 962 €

Couple marié

51 383 €

49 867 €

Personne seule ou couple marié avec 1 personne à charge

54 355 €

52 751 €

Personne seule ou couple marié avec 2 personnes à charge

57 327 €

55 636 €

Personne seule ou couple marié avec 3 personnes à charge

61 300 €

59 489 €

Personne seule ou couple marié avec 4 personnes à charge

65 271 €

63 344 €

Majoration par personne à charge à partir de la cinquième

+ 4 169 €

+ 4 045 €

* à noter que ce plafond est multiplié par le nombre de personnes co-titulaires du bail lorsqu’elles appartiennent à des foyers fiscaux distincts.

L’avantage fiscal de la Loi Girardin se matérialise par une réduction d’impôt selon le nombre de mètre carré acheté. Son impact ne dépend donc pas votre tranche marginale d’imposition, mais uniquement de la valeur du bien.

Récapitulatif du dispositif de la loi Girardin :

 

Vous louez à un tiers

 

Vous en faites votre résidence principale

 

Secteur locatif intermédiaire

Secteur libre

-

montant de votre investissement à déduire de votre impôt

50 %

40 %

25 %

Durée

5 ans (soit 10 % par an)

5 ans (soit 8 % par an)

5 ans (soit 2,5 % par an)

Bon à savoir : vous pouvez augmenter votre réduction d’impôt de 14 % (respectivement à 64 % et 54 %) en optant pour un logement situé en zone urbaine dite sensible (majoration de 10 %) et équipé de dispositifs de production d’énergie renouvelable (majoration de 4 %).

S’ajoute à cette réduction d’impôt la faculté de déduire des revenus locatifs l’ensemble de vos frais (notaire, taxe foncière, honoraires, commissions, frais de procédure) et charges (intérêts du prêt, gestion locative, assurance).

L’économie d’impôt s’applique soit l’année d’achèvement du bien, soit l’année d’acquisition si vous achetez un bien déjà achevé. Par ailleurs, la réduction d’impôt ne se calcule pas au prorata temporis mais par année civile. Si vous achetez en décembre un bien déjà achevé, vous pouvez déjà réduire sur l’année votre impôt de 8 ou 10 % du montant investi.

Exemple

Les revenus de votre couple s’élèvent à 72 000 € ce qui correspond à un montant d’impôt à payer de 8 824 €. Vous êtes prêt à réaliser un effort d’épargne mensuel d’environ 100 € pour devenir propriétaire. Vous achetez un appartement d’une valeur de 210 000 € HT à la Réunion de 48 m² disposant d’une terrasse privative de 5m². Votre objectif est de développer votre patrimoine, aussi vous visez le long terme et préférez opter pour une location en secteur libre. Les loyers que vous percevez s’évaluent à 6 600 € par an. La réduction totale dont vous bénéficiez est de : 53m² x 2058 € HT x 40 % = 43 630 € à étaler sur 5 années ce qui représente une réduction annuelle de 8 726 €. Au lieu de payer 8 824 € d’impôt vous ne payez plus que 98 € !

Vous financez ce projet à l’aide d’un prêt bancaire à hauteur de 100 % du montant investi sur une durée de 20 ans avec un TEG de 5,20 %. Les mensualités de votre prêt représentent 1 409 €.

Financement bancaire

16 908 €

Les loyers issus de la location

- 6 600 €

Votre économie d’impôt

- 8 726 €

 

________

Votre participation annuelle

= 1 582 €

Vous devenez propriétaire de cet appartement à La Réunion pour 132 € par mois.

Dirigeants d’entreprise, réduisez jusqu’à 100 % l’impôt de votre société

Le principe : La loi Girardin à l’IS permet aux dirigeants d’entreprises de déduire à 100 % le montant de leur investissement immobilier neuf à usage locatif situé dans les DOM TOM du résultat net avant impôt de leur société. Cette loi est entrée en vigueur le 22 juillet 2003 dans le cadre d’un programme d’aide au développement des départements d’outre-mer pour une période de 15 ans (jusqu’au 31 décembre 2017). La déduction efface une grande partie du résultat imposable de l’année d’acquisition et celle des années suivantes. Elle gomme l’impôt sur les sociétés jusqu’à la rendre non imposable. Quelle que soit la taille de l’entreprise, quel que soit le montant de son résultat net, elle a accès à l’avantage fiscal exceptionnel de la loi Girardin IS.

 

L’avantage fiscal : La loi Girardin IS permet un gain net d’impôt jusqu’à 50 % du montant de l’opération. Vous investissez dans un appartement d’une valeur de 200 000 €, le gain net d’impôt peut atteindre 100 000 €.

  • Vous déduisez le montant de l’investissement immobilier sur le résultat net imposable et reportez le déficit éventuel sur les autres années. Vous gommez ainsi, en partie ou en totalité, l’impôt sur les sociétés jusqu’à la rendre non imposable.
  • Cette défiscalisation est immédiate, l’année d’acquisition.
  • Vous générez une économie d’impôt par l’amortissement du bien immobilier.
  • Cette économie d’impôt augmente à terme les fonds propres de la société. Cette défiscalisation est sans limite de montant ni de volume et cumulable sur des biens immobiliers différents.

Bon à savoir : Cela vous permet de distribuer des dividendes supplémentaires aux actionnaires de l’ordre de plus de 30% net d’impôts.

 

Les conditions à respecter : Vous devez louer nu le logement neuf dans les 6 mois de son achèvement ou acquisition Ce logement doit être loué à titre de résidence principale. Un plafond de loyer existe et le locataire ne doit pas dépasser le plafond de ressources.

 

Nos conseils pour réussir cet investissement hors métropole

 

Bien choisir votre bien : Cela signifie porter une attention toute particulière à la situation géographique de votre bien. Les infrastructures dans les îles ne sont pas de la même qualité que celles en métropole. Il faut parfois 2 heures pour parcourir 40 km. Les autochtones qui travaillent ne louent pas dans des zones reculées même si l’appartement est à proximité d’une plage magnifique. Ils préfèrent être proches de leur lieu de travail. Choisissez plutôt un bien proche des transports, des commerces ou des écoles.

Comparez aussi le prix d’achat de votre bien au prix du marché pour un bien équivalent dans le même quartier. Cela augmente votre capacité de revente à terme.

Même si vous n’y habiterez jamais soyez aussi exigeant que si ce logement était pour vous : notoriété du promoteur, qualité de la construction, isolation phonique, climatisation… Avant d’investir les yeux fermés dans un studio vérifiez la demande locative. L’avantage d’un T2 ou d’un T3 est qu’il convient aussi bien à un célibataire, à un couple qu’à une famille avec un enfant. Vous augmentez ainsi la cible de locataires potentiels.

Dans tous les cas faites-vous conseiller par un cabinet expérimenté connu sur la place pour lesquels vous avez des témoignages d’anciens clients satisfaits avec des exemples concrets d’investissement réussi. Mettre le formulaire

 

Trouver le montage financier adéquat pour augmenter votre rentabilité : Nous vous conseillons de recourir à un financement total par la banque. Les intérêts de l’emprunt étant déductibles de vos impôts, l’Etat participe d’autant plus à ce financement. Selon la durée du prêt que vous choisissez, vous pouvez ajuster le montant des mensualités au prix estimé des loyers. Votre effort d’épargne est minimisé.

Suite au bilan patrimonial de votre conseiller en gestion de patrimoine, vous pourrez déterminer s’il est préférable pour vous d’investir à l’aide d’un prêt amortissable classique ou d’un prêt in fine. Le choix du type de prêt (amortissable ou in fine) est important puisqu’il vous permet d’augmenter votre économie d’impôt. Le principe du prêt in fine est de rembourser uniquement les intérêts et assurances durant toute la durée du crédit en contrepartie du nantissement d’un capital à hauteur de 50 à 70 % de la valeur du bien. Ce pourcentage étant à définir selon le rendement du placement. L’objectif étant d’atteindre le montage total du prêt à terme. Lors de la dernière mensualité, vous remboursez l’ensemble du montant emprunté à l’aide du capital nanti. Ce montage vous permet de rester propriétaire de cette somme pendant toute la durée du prêt et de profiter des plus-values obtenues sur ce capital. Vous devenez propriétaire du bien en ayant payé réellement que 50 à 70 % de sa valeur sans compter les participations du locataire et de l’Etat ! Entre un taux fixe et un taux révisable, aujourd’hui, compte tenu de la conjoncture économique il semble plus approprié de choisir un prêt à taux fixe. La crise des subprimes qui subit depuis un an oblige les banques à resserrer leurs conditions d’octroie de prêts bancaires. Un conseiller financier expérimenté connaît la situation économique et la politique commerciale de chaque banque de chaque région. Il est la personne la plus à même de vous aider à trouver l’établissement financier capable de vous faire une proposition adéquate avec votre projet immobilier.

 

Gestion de la location : Comme nous vous l’expliquions dans le premier paragraphe, l’intérêt d’un investissement immobilier réside dans la perception de revenus locatifs stables et pérennes. La rentabilité de votre projet en dépend. Tout l’enjeu de votre projet se focalise sur la bonne gestion de la location de votre logement.

Il ne s’avère pas forcément judicieux de louer trop cher votre cher votre bien. Faites une rapide étude du marché locatif pour un bien similaire au vôtre dans le même quartier et calez-y votre prix. Vous aurez la possibilité de choisir votre locataire parmi un choix plus large. De plus, si votre prix est cohérent, le locataire y restera plus longtemps, votre risque de vacance locataire diminuera et votre rentabilité augmentera.

Si vous habitez sur place ou si vous pouvez y consacrer du temps, il vous est possible de gérer vous-même le logement. Dans tous les autres cas, nous vous conseillons de recourir aux services d’un gestionnaire. Il s’occupe de :

  • la recherche et la mise en place du locataire,
  • les relations avec le locataire,
  • la gestion quotidienne du bien.

Ces charges sont déductibles de vos revenus fonciers, l’opération contribue à augmenter votre déficit et donc votre réduction d’impôts. Différents formules existent (impayés, vacance locative, dégradation, garantie revente). Soyez attentif et lisez l’ensemble du contrat avant de signer, certaines garanties sont limitées par des franchises.

 
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