PostHeaderIcon Le loueur en meublé

Profitez du Levier du Crédit immobilier !

  • Vous achetez un ou plusieurs biens immobiliers que vous louez. Si les loyers que vous percevez sont inférieurs à 23 000 € TTC par an et à 50 % de votre revenu global, vous avez le statut de Loueur en Meublé NON Professionnel (LMNP), sinon vous êtes Loueur en Meublé Professionnel (LMP).
  • L’avantage fiscal du Loueur en Meublé est de déduire de vos revenus locatifs les charges et l’amortissement. L’amortissement est linéaire, sur 5 à 10 ans pour le mobilier et sur 20 à 40 ans pour l’immobilier.
  • Les revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Vous ne payer pas d’impôt sur les revenus locatifs pendant toute la durée où vous êtes en déficit foncier.
  • Grâce au levier du crédit immobilier la banque peut vous financer la totalité de votre projet et devenir propriétaire avec un effort d’épargne de 200 € par mois.

Conseil : le statut de LMNP s’adresse aux contribuables faiblement imposés qui souhaitent devenir propriétaire et se créer des revenus complémentaires, garantis par bail.

Des Revenus complémentaires Garantis !

Louer en meublé n’est pas un dispositif fiscal au même titre que la Loi Scellier dans la mesure où il n’y a pas de réduction d’impôt. Toutefois il y est assimilable par les avantages fiscaux qu’il procure.

Dans un contexte économique fragile, investir dans la pierre est un moyen de se garantir des revenus complémentaires fiables issues de la location de votre bien immobilier.

Découvrez un régime fiscal méconnu aux avantages fiscaux pourtant considérables.Pour être considéré comme Loueur en Meublé, votre bien neuf ou ancien doit être loué et répondre à au moins un critère :

  • logement situé dans une résidence avec services. Dans ce cas, il est confié à un gérant par le biais d’un bail commercial pour une durée minimale de 9 ans.
  • location touristique ou saisonnière d’un appartement, d’une maison ou d’une villa
  • chambre d’hôte et gite rural
  • partie de la résidence principale du loueur (une chambre par exemple)

Une résidence est dite « de services » si elle propose les services suivants : accueil, repas, linge et ménage. Généralement il s’agit de résidence médicalisée, touristique, d’affaires ou d’étudiants :

- Résidence Médicalisée
Appelées Etablissements d’hébergement pour personnes âgés dépendantes (EHPAD), ces résidences accueillent les personnes ayant besoin d’une assistance quotidienne et permanente. La TVA est remboursée si :

  • le loueur signe un bail commercial de 9 ans
  • les services suivants sont assurés : accueil, gardiennage, entretien du linge et des parties privatives et repas
  • Les loyers doivent être soumis à une TVA à 5,5%

Compte tenu de la démographie vieillissante de la France, investir dans une résidence médicalisée ou dans une résidence du 3ème âge est un choix stratégique. La demande est forte et croît chaque année. Le risque de vacance locative est très faible et le risque d’impayés nul grâce au bail commercial qui garantir le paiement du loyer.

- Résidence Etudiante
A l’image des autres résidences de services, les résidences étudiantes offrent les 4 services minimums : accueil, repas, linge et ménage auxquels s’ajoutent fréquemment une salle de sport, cafétéria, local à vélo, salle internet...

Attention : La loi de Finance 2009 prévoit désormais que tout loueur qui souhaiterait devenir professionnel aura l’obligation de cumuler deux conditions : avoir 23 000 euros de recettes BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) à l’année et que ces recettes représentent, plus de 50 % des revenus du foyer. L’accès au statut professionnel et aux avantages qui en découlent vont donc être beaucoup plus difficile à obtenir. Objectif : rendre vraiment « professionnel » ce statut et non pas complémentaire d’une autre activité salarié par exemple.

Avez-vous droit au statut de Loueur en Meublé ?

Vous êtes considéré comme loueur en meublé si vous mettez en location des locaux spécialement destinés à la location ou une partie de votre résidence principale.

Ce deuxième cas comprend les loueurs de chambres d’hôtes, de gîtes ruraux, camping avec mobil home. Généralement vous êtes considérés comme non professionnels (LMNP) car vous n’êtes pas inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), ou si vous l’êtes car les revenus annuels que vous percevez au titre de cette activité sont inférieurs à 23 000 € TTC ou représentent moins de 50 % de votre revenu global.

Faites le point sur votre situation grâce à ce tableau récapitulatif :

Montant des recettes annuelles de la location meublée

Régime d’imposition

Loueur inscrit au RCS

Loueur non inscrit au RCS

 

Recettes inférieures ou égales à 23 000 € et revenus des meublés inférieurs aux autres revenus

Non professionnel

Non professionnel

Recettes inférieures ou égales à 23 000 € et revenus des meublés supérieurs ou égaux aux autres revenus

Professionnel

Non professionnel

Recettes supérieures à 23 000 €

Professionnel

Non professionnel

Le calcul du montant des recettes perçues au titre de la location cumule les loyers et les charges et taxes. La limite des 50 % s’obtient en divisant les revenus de la location par le total des revenus nets (avant déduction des charges du revenu global et des déficits des exercices antérieurs). Si vous êtes inférieur à 0,5 vous êtes considéré comme non professionnels.

Des économies d’impôts avec le Loueur en Meublé

Lors de l’acquisition du logement vous pouvez être exonéré de la TVA si :

  • Vous êtes un particulier qui loue en meublé, de manière occasionnelle ou permanente, une résidence secondaire, un logement touristique ou une partie de votre résidence principale.
  • Une collectivité locale, une association ou un agriculteur qui loue des gîtes ruraux ou communaux.

Dans le cadre du Loueur en Meublé vous déduisez de vos revenus locatifs une partie de l’amortissement du bien de la manière suivante :

  • pour le mobilier, un amortissement linéaire sur 5 à 10 ans
  • pour l’immobilier (hors foncier), un amortissement linéaire sur 20 à 40 ans.

Vous êtes Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)
Vos déficits ne peuvent être déduits que sur des revenus de même nature (Bénéfices Industriels et Commerciaux), et ce depuis 1996. Les déficits restant sont reportés sur les cinq années suivantes.
A savoir : Les régimes de la micro-entreprise et du forfait excluent la possibilité de constater un déficit. Les plus ou moins-values de cession réalisées par les loueurs non professionnels relèvent du régime des plus-values privées.

 

Vous êtes Loueur en Meublé Professionnel (LMP)
Vous bénéficiez d’une fiscalité exceptionnellement avantageuse :

  • La possibilité de déduire de votre revenu global l’ensemble de vos frais, charges et amortissement. Si le déficit créé est supérieur aux loyers perçus vous pouvez annuler toute imposition sur vos revenus locatifs mais surtout déduire de vos revenus salariés le reste du déficit.
  • Vous êtes également exonéré d’impôt sur les plus-values si l’activité est exercée depuis plus de 5 ans et si les recettes générées par l’activité sont inférieures à 152 500 € par an.
  • Le logement dont vous êtes propriétaire est considéré comme professionnel, aussi il n’est pas soumis à l’ISF si les revenus issus de cette activité représente plus de la moitié de votre revenu global.
  • Les droits de succession sont amoindris dans les mêmes proportions que les transmissions d’entreprises.

A savoir : Vous pouvez différer indéfiniment votre déficit et ainsi être exonéré de l’impôt sur les revenus fonciers pendant toute la durée de ce déficit. Le LMP vous permet de vous crée une rente non fiscalisée.

Quel régime fiscal choisir ?

Lors de votre déclaration fiscale vous pourrez opter, avant le 1erfévrier de chaque année parmi les régimes suivants :

Régime de la micro-entreprise

Vous pouvez bénéficier de ce régime si vos recettes ne dépassent pas 15 260 € HT. Il n’est pas nécessaire de faire de déclaration spéciale et il vous suffit de reporter ces revenus dans votre déclaration n°2042, page 4, paragraphe 5, ligne RL. Vous bénéficiez d’un abattement de 50 % qui ne peut être inférieur à 300 €.
Bon à savoir : Si vos recettes dépassent pour la première fois la limite de 15 260 € sans excéder 18 300 € vous bénéficiez, pour la dernière fois l’année du dépassement, de ce régime. Si votre activité s’arrête en cours d’année, il n’y a pas d’ajustement au prorata temporis. Pour souscrire à ce régime il vous suffit d’envoyer un courrier au service des Impôts dont le logement dépend. Si vous avez plusieurs meublés, préférez le service des Impôts dont dépend votre résidence principale.

Régime du forfait

Vous serez soumis à ce régime si vos recettes issues des loyers (hébergement et prestations complémentaires) n’excèdent pas 76 300 € TTC et si vous n’avez pas opté pour le régime réel simplifié. Cette décision vous engage pour deux années civiles, renouvelable pour une période d’un an ou dénoncée. Si vous choisissez de dénoncer ce régime vous devez le faire avant le 16 février de la deuxième année. Cette dénonciation implique le choix d’un nouveau forfait pour la période biennale en cours.
Bon à savoir : Si vous optez pour ce régime avant le 16 février, vous devez déposer une déclaration spéciale n° 951 M en double exemplaire, le forfait est alors fixé dans l’année. Dans tous les cas, vous devez prendre votre décision avant le 15 avril. Une prorogation de délai peut être accordée par décision ministérielle. Pour souscrire à ce régime il vous suffit d’envoyer un courrier au service des Impôts dont le logement dépend. Si vous avez plusieurs meublés, préférez le service des Impôts dont dépend votre résidence principale.

Régime réel simplifié

Si vos locations vous rapportent plus de 76 300 € TTC et moins de 763 000 € HT ce régime vous concerne. Vous devez opter pour ce régime avant le 1er février. Il vous suffit d’envoyer un courrier au service des Impôts dont vous dépendez. Avant le 1er avril de chaque année vous devez fournir une déclaration spéciale de résultat n° 2031 en complétant le cadre D de l’annexe n° 2031 ter. A cette déclaration vous devez fournir les documents suivants :

  • Le bilan simplifié
  • Le compte de résultat simplifié de l’exercice qui se compose de deux rubriques (résultat comptable et résultat fiscal)
  • Le tableau des immobilisations, des amortissements et des éléments soumis au régime fiscal des plus-values et des moins-values
  • Le relevé des provisions, des amortissements dérogatoires et des déficits reportables

Bon à savoir : Afin de pouvoir déduire vos amortissements dans le calcul de l’assiette d’imposition il faut que les logements soient inscrits à l’actif du bilan simplifié (2033 A).

Régime réel normal ou régime de droit commun

Pour les activités touristiques les règles sont les mêmes que pour les bénéfices industriels et commerciaux.
Bon à savoir : Les activités agricoles obéissent aux dispositions fiscales régissant le régime des bénéfices agricoles. Vous devez donc établir deux comptabilités et souscrire deux déclarations.

 

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